深度丨多地出台商品房预售资金监管新规专家：应该交房时再放贷( 三 ) _经验知识

值得注意的是，7月12日，河北沧州发布关于征求《沧州市商品房预售资金监管办法》（征求意见稿），将银行和地方政府部门对预售资金的监管义务纳入了买卖合同。该意见稿指出，设立监管账户后，在商品房买卖合同中须注明“购房款不进入监管账号，此合同无效，买售双方可随时解除”字样；未设立监管账户的项目，相关部门不得办理商品房预售许可和商品房网签备案。
加强预售资金监管为何落地难？
事实上，加强预售资金监管其实是一个老生常谈的话题。
早在 2003 年，央行发布的《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》中就明确表示，“ 只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款 ”，“ 企业将贷款挪作他用的，经办银行应限期追回挪用资金” 。所谓“封顶才能放贷”，“银行应当负责追回挪用资金”早已不是新鲜概念。
“加强预售资金监管”这么多年在具体执行层面仍然落地难，是否意味着行政通知对地方政府、预售资金监管银行、贷款银行约束力还不够？
北精周泰律师事务所李晓南对21世纪经济报道采访人员表示，行政通知属于部门规范性文件，从效力级别上讲，肯定是低于法律、行政法规的，但是不能说部门规范性文件的效力级别相对较低，其约束力就弱。约束力的强弱实质上不取决于效力级别，取决于责任后果。如果部门规范性文件规定了比较严重的责任后果，那么即便其效力级别较低，其约束力也是非常强的。
“加强预售资金监管”这个问题，之所以在执行层面难以落地，一方面是因为上述行政通知及其他相关法律法规都没有明确规定“预售资金监管不到位”的法律后果，银行的监管动能相对有限；另一方面，也是较为根本的，银行不具备实质监管的能力。银行在房地产开发领域的资金监管只能做到形式审查，无法做到实质审查，因为银行不太可能深入到工程建设、材料采购、劳务分包等建筑行业的具体内容中去监管，其没有这个时间精力、也不具备这个专业能力。
李晓南认为，并不是说银行在“资金监管”过程中不应当承担责任，而是客观上，在现行的政策法规框架下，银行能够在“资金监管”过程中发挥的作用确实有限。但是银行在封顶前即发放按揭贷款，毫无疑问是违规的，因为银行审查楼栋是否封顶具有现实可行性。那么银行就应该承担相应的行政责任，由银保监会进行相应处罚。
李晓南建议，应当从法律层面加强预售资金监管，出台法律、行政法规级别的规定，严格加强银行的资金监管责任，并且要结合预售制度本身和实践现状，使银行有能力进行监管。
上海师范大学商学院教授、房地产与城市发展研究中心主任崔光灿对采访人员表示，少数违规挪用的资金的企业可能做到表面上符合相关监管流程，但“暗渡陈仓”型挪用资金的情况也会存在。
他指出，要全面保障购房人的购房款安全，在强化制定执行，加大房管、银行等相关管理主体责任基础上，还要从相关制度层面上完善：如一些城市明确的封顶后才能发放贷款；在供需关系不紧张的城市，甚至可以探索完善预售制度，预售时只交订金，竣工验收后再办理信贷；同时，加大对相关责任人的事后追究，使其不敢为。
北精师范大学管理学院教授、北精师范大学房地产研究中心主任董藩也认为，我国的商品房预售制度有一定的改良空间。银行不应该在购房者签订预售合同时就放贷，而应该在正式交房时才放贷。一旦出现烂尾或者开发商拖延工期的情况，老百姓天天还贷款却收不到房子，这是不合理的。

深度丨多地出台商品房预售资金监管新规 专家：应该交房时再放贷( 三 )

深度丨多地出台商品房预售资金监管新规专家：应该交房时再放贷( 三 )